オーストラリアでは不動産市場の上昇傾向が続いていますが、これを機に初めて自宅を購入しようと考えている方も多いのではないでしょうか。その際、「オーストラリアの不動産エージェントから弁護士を雇うようにと言われても、弁護士に何をしてもらうのかよくわからない」というご質問も頻繁に受けています。

そこで、今回は山本法律事務所から「オーストラリアでの不動産購入」について2回に分けてお伝えします。第1回は、不動産購入者として留意すべき点と不動産購入の契約締結までの流れ、不動産のクーリングオフ期間について解説します。

不動産購入者（買主）の権利と利益を守る弁護士

まずオーストラリアの不動産購入者として留意すべき点は、「不動産エージェントや銀行などの住宅ローンの提供者からのアドバイスは、必ずしも買主の利益を考慮したアドバイスとは限らない」ということです。

不動産エージェントは、あくまでも売主のエージェントであり、売主の依頼によって任務を遂行します。買主の利益のために行動するわけではありません。

また、オーストラリアで購入したい物件が見つかり、銀行などの金融機関に住宅ローンを申請することもあるでしょう。その場合、貸し出しを行う金融機関は、申請人である買主の返済能力やその不動産自体の担保価値の審査し、「その買主に住宅ローンを出しても金融機関にとって問題ないかどうか」という視点で動きます。

このように、不動産エージェントと銀行などの住宅ローン提供者から得られるのは、買主として最も知りたい「この物件を買っても大丈夫だろうか」という点についてのベストアドバイスとは言えません。

オーストラリアの不動産購入において買主の権利を守り、利益を最大化するよう努める義務を持つのは、「不動産所有権譲渡（conveyancing）」を行う弁護士などです。弁護士は、依頼者である買主が「不動産購入」という決定を下すために必要な関連情報を入手し、「この購入したい物件が自分の期待する物件であるか」や「内見だけではわからない問題が存在する物件かどうか」といった買主の質問に答えられるように努めます。

つまり、オーストラリアの不動産購入者へのベストアドバイスを得るなら、その不動産購入の法務を頼れる弁護士に依頼することが重要になります。

不動産購入（買主）の契約締結までの流れ

普通の買い物とは異なり、オーストラリアの不動産購入には書面による契約（contract）が交わされます。物件の売主（vendor）と買主（purchaser）がそれぞれ契約書に署名し、買主から売主へと物件の頭金（deposit）が支払われた時点で、契約締結（exchange）となります。

この契約締結前における約束であれば、何の拘束力も待ちませんが、契約締結以降は他方の同意が得られないと契約事項の変更などを実行できません。買主なら売主の同意が必要ということです。

このため、不動産購入者として買主が契約締結以前にやるべきことがあります。

1. 物件について必要な調査書類をすべて入手する
2. 住宅ローン申請が承認されていることを確認する
3. 弁護士から契約書の内容説明を受け、売主との特別な条件についての交渉もすべて完了しておく

物件の契約締結時には、契約価格の通常10％が頭金として支払われます。不動産エージェントが「SOLD」の看板を物件に掲げるのはこの時点です。

不動産のクーリングオフ期間とは

オーストラリアの不動産購入では、クーリングオフ期間内であれば、物件の契約締結後に買主はその契約をキャンセルすることができます。また、買主が契約締結前に弁護士のアドバイスを受けていない場合、クーリングオフ期間に弁護士の助言を求め、必要な調査書類の入手や住宅ローン手続きの調整などを行うことができます。

クーリングオフが認められる期間は州により異なり、NSW州、QLD州、ACT州では5日間、VIC州では3日間となります。売主にはクーリングオフのような権利は与えられていませんが、買主がクーリングオフ期間中に契約をキャンセルする際には、契約価格の0.25％（NSW州、QLD州、ACT州）／0.2％（VIC州）を売主に支払う必要があり、頭金の残金が買主に返済されます。

ただし、オークションによる不動産購入の場合、クーリングオフは対象外となるため、上述の「不動産購入（買主）の契約締結までの流れ」の1〜3の事項を、オークション前に完了しておく必要があります。

不動産市場がヒートアップしているオーストラリアの現状下では、強気の売主から不動産購入の即決を迫られる場合も増えているようです。オークションでない通常契約にも関わらず、クーリングオフ期間なしで契約を要求してくる売主もいます。契約書に署名する前には、クーリングオフ期間について確認するようにしましょう。

第2回では、「不動産購入のための必要調査」や「購入決済までの注意事項」について解説します。

※本記事は法律情報の提供を目的として作成されており、法律アドバイスとして利用されるためのものではありません。